面对房地产行业回归总体均衡的“新常态”，简单的规模扩张、增加利润的方式，在2014年已经走到尽头，转型是谁都绕不过的话题。
如果说小而美的公司在转型中更占优势，那么千亿房企这样的大块头应如何应对？在移动互联网盛行的时代，大型房企如何借助互联网工具创新求变？日前,保利地产品牌管理中心总经理何智韬先生就这些疑问阐述了自己的观点。
一、结构创新：回归一二线城市
1.市场判断：房地产回归居住属性
2014年是房地产市场供求矛盾逐渐凸显、交易萎缩的一年，值得欣慰的是，中央也连续出台各种新政救市，那未来楼市将何去何从？何智韬认为，近两年，房地产政策的主基调是抑制打压投机和投资性需求，鼓励以自住改善为核心的刚性需求。
同时，这两年相继出现了股票、理财、海外置业等投资新渠道，房地产行业的投资需求逐步向其他投资回报率更高的渠道转移。因此，房地产行业会逐步去投资化，真正回归到居住属性，整个行业也会从以往大起大落的局面进入到平稳发展的状态。对于未来房地产市场发展前景，保利持保守谨慎态度。
2.城市布局：看好二线城市，压缩三线城市
对于千亿房企，全国布局基本完成，再依靠区域扩张实现增长显然不现实，那么未来企业的增长在哪里？保利的应对策略是调整结构，加大一二线城市占比，进一步压缩三线城市。何智韬认为，人口净流入较大、而房价还没凶涨的二线城市对于开发商是一个不错的发展机会。
首先，它有长期稳定的土地供应，确保企业能拿得到地，而且地价相对稳定，不会大起大落。其次，它有长期稳定的购房需求，我们发现不断有年轻人在买房，市场再差的时候，刚需是走不掉的。第三，这些城市的经济总量在不断增长。所以可以加大投资二线城市，当然有些二线城市需要做进一步的评估。
3.三线城市：机会式投资
关于三线城市，保利未来的思路是机会式投资，不考虑持续滚动发展,同时，保利未来在三线城市只拿市中心最优质的地。
以前进三线城市发展会陷入一个误区，进去了就要深耕发展做大，为当地贡献税收、就业岗位。殊不知，很多三线城市经济总量并不好，人口也在大量流失，这种情况下房企长期扎根压力太大，何智韬表示。
4.考核从公司层面转向项目层面
这两年保利集团考核的核心从区域公司视角转向了项目视角。以前更多考核区域公司对土地的判断，开发过程中对整个项目利益的保障，包括通过项目后评估判定项目开发的好坏。但是基于项目视角去考核，则最能体现城市公司的开发能力，如果在项目角度利润率都实现了，那么企业的利润率也就顺理成章了。
二、产品创新：使刚需产品在9成以上
除了调整城市布局战略，保利未来对产品也会持续优化，总策略是提升刚需产品占比。
1.刚需产品最安全
随着330楼市新政出台，业内人士普遍认为未来楼市将是改善性产品的天下。但何智韬却认为刚需产品才是最安全的产品，主要基于3个原因：
第一，刚性需求还是改善性需求取决于城市。一般而言，一二线城市刚性需求强劲，三四线城市以改善性需求为主。一二线城市的需求更多体现在人口流动带来的需求，比如毕业就业、结婚买房等，而三四线城市往往是人口净流出的地区，这些地方刚需占比相对较低，更多是改善性需求。
第二，保利通过系统监测到的数据显示，长年以来，保利旗下项目去化最快、成交率最高的几乎都是刚需产品，尤其是80-90平米这个区间的产品。
第三，90平米小三房逐渐成为刚需主流。在限购政策前，刚需产品大部分是70、80平米的小两房，限购政策推出后，倒逼客户选房时追求一步到位， 90平米的小三房就成了刚需主流产品。保利在长三角、广东区域大部分的刚需产品都是小三房。
2.刚需产品去化快，利润更高
经过市场调整后，保利地产大部分项目90平米的产品约占比90%， 100、120、130、140平米左右的占到10%，把180、190平米的都砍掉。因为这部分库存非常大，以后只在非常好的城市、非常好的地段，并且非常有把握，才会做这类产品
