今年尤其是春节以来房市行情回落，局部城市出现降价风潮。尽管从一季度TOP50数据看，大型房企业绩依然良好，但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑，部分房企业绩甚至不如去年同期。如果挤干部分企业留存业绩的水分，今年一季度TOP50房企成交总量和各档次门槛与去年同期相当甚至略低。所幸的是，门槛降低后，我们看到榜单中出现了众多新面孔。这也反映了行业竞争的“新”局面：随着行业体量接近“天花板”，规模企业主动放缓扩张，纷纷多元化转型，而中小成长性房企依然通过高杠杠、快周转追求高增长，力求在行业占据一席之地，因此会更多地进入TOP50榜单。
尽管一季度数据有点差强人意，但我们认为实际情况可能好于数据表现，因为一季度房企业绩下滑并不完全是行情变冷所致，跟企业自身推案节奏也有关系。可看到，受春节影响，众房企一季度推盘力度普遍不大。而去年大量拿的地根据开盘周期，预计今年二季度开始形成集中推案，并于今年下半年形成高峰。更为关键的是，我们相信，不管行情如何变化，众多上榜房企采取随行就市促进去化的策略不变，因此行业集中度仍将进一步提升，榜单门槛也将进一步上调。
1、门槛： TOP50企业金额、面积门槛双双下滑
总体来看，今年一季度市场环境较为低迷，从房贷利率上调全国铺开，到降价风波持续发酵，楼市成交呈下滑趋势，市场低迷拖累房企销售。反映到入榜门槛方面，TOP50企业金额、面积门槛均有明显下滑。
金额门槛方面，TOP20及TOP50企业均有20%以上幅度下滑。其中，TOP20企业入榜门槛为53亿元，较2013年一季度的66亿元门槛相比，同比下滑20%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元，下滑幅度达25%。但TOP10企业入榜门槛较去年同期继续提升，增加5亿元。
相比金额榜门槛的大幅下滑，面积榜门槛与去年同期基本持平。可以看到，TOP10企业入榜门槛101万平方米，与去年同期100万平方米相比，小幅增加。TOP20企业入榜门槛从55万平方米增加至58万平方米，同比增长5%。而TOP50企业入榜门槛则较去年一季度减少1.5万平方米，降幅为6%。
图1、2014年一季度房地产企业销售入榜门槛（单位：亿元、万平方米）
2014年一季度房地产企业销售入榜门槛
资料来源：CRIC，中国房地产测评中心
2、集中度：龙头房企规模致胜，TOP50企业集中度稳步提升
尽管受信贷收紧等因素影响，2014年一季度房地产市场总体表现不及去年同期，但我们看到上榜的龙头房企整体表现要明显强于大市，TOP50企业金额、面积集中度实现稳步提升。万科、绿地及碧桂园等企业销售规模再上新台阶，同比增幅均在30%以上。
金额集中度方面，2014年一季度，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，TOP10企业从16.38%上升至19.69%，增加了3.31个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。
表1、2014年一季度上榜企业销售金额集中度
| 2014年一季度 | 2013年一季度 | 2012年一季度 |
TOP10企业 | 19.69% | 16.38% | 14.28% |
TOP20企业 | 25.91% | 22.50% | 19.42% |
TOP50企业 | 34.87% | 31.94% | 26.55% |
资料来源：CRIC，中国房地产测评中心
备注：集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额
其中，今年3月全国商品房销售金额是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得
相比于去年同期，2014年一季度，TOP20企业面积集中度提升力度最为明显，增加幅度在1.67个百分点。其次为TOP10企业，同比增长1.59个百分点，TOP50企业则增加了1.53个百分点。
表2、2014年一季度上榜企业销售面积集中度
| 2014年一季度 | 2013年一季度 | 2012年一季度 |
TOP10企业 | 12.63% | 11.04% | 8.09% |
TOP20企业 | 16.17% | 14.50% | 11.03% |
TOP50企业 | 21.40% | 19.87% | 15.17% |
资料来源：CRIC，中国房地产测评中心
备注：集中度=入榜企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积
其中，今年3月全国商品房销售面积是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得
