开发商二线城市拿地为何如此疯狂？地王频现，未来房价是否还会继续上涨？为抑制楼市狂热，二三线城市会效仿一线开启限购模式吗？面对地价房价纷纷飚涨，购房人群应当如何应对？
5月18日，国家统计局公布的4月份70城房价监测数据显示，全国房价呈现普涨格局，二三线房价涨幅更是不断扩大。房价的上涨与楼市的升温，促使开发商不断加强土地储备，南京、苏州、合肥、厦门等二线城市“地王”频出，“面粉贵过面包”已成常态。开发商二线城市拿地为何如此疯狂？地王频现，未来房价是否还会继续上涨？为抑制楼市狂热，二三线城市会效仿一线开启限购模式吗？面对地价房价纷纷飚涨，购房人群应当如何应对？
针对这些问题，腾讯房产邀请中国著名房地产评论专家、“房地产平民代言人”易宪容，对大家当前所关心的楼市问题进行一一解读，揭秘地价狂热真相，预测二线房价趋势，并为购房者提供针对性建议。
易宪容表示，当前“地王热”的最重要原因，在于房价的疯狂上涨。开发商的房价上涨预期促使他们纷纷涌入热点二线城市寻找土地，这无疑会推高土地的价格。但是土地价格的推高反过来又会影响房价的上涨，形成价格上涨的恶性循环：房价上涨——地价上涨——房价上涨——地价再上涨等等。
谈及楼市泡沫，易宪容认为中国当前房地产泡沫比日本大的多，持续时间也长得多，这意味着中国的房地产泡沫会比日本更为严重。中央政府避免楼市崩盘的唯一方法就是将泡沫挤出，逐步调整。房地产炒作的最后结果将如2015年的股市一样，泡沫破灭，整个房地产市场都将处于严重风险之中，随之而来的还将是银行危机、金融危机和经济危机，届时政府将无法控制局面。因而，面对一些城市的房地产疯狂，中央政府绝对不会坐视不理的。
易宪容认为，投资者利用政府信贷优惠和税收优惠进行“炒房”，这是房价上涨的主要原因。目前中国各城市房价已经上涨十几年，继续上涨不可持续，缺乏现实经济的支撑。二线楼市的市场调控属于必然，中国未来所有城市的住房都将回归到基本功能，这是5月9日人民日报权威人士讲话的核心。为实现这个目标，政府将会出台一系列政策来调整，整个国家的房价都将回归理性。预计今年的房地产政策会朝着这个方向走。
现在国内很多投资者都幻想中国的房价只会疯狂上涨，没有下跌的时候。但是一个国家的经济离不开市场法则，中国也是如此，只涨不跌的房价根本不存在，什么时候调整只是时间问题。
当前二线房地产市场如此疯狂，易宪容建议购房者入市千万谨慎，要对房地产政策和市场预期进行了解。投资型购房者应当充分了解当前的房价预期，是否有好的融资杠杆以及借钱是否容易；刚需购房者则需要考虑自己的经济实力，当前房价过高也无法进入市场。对于单独个体而言，购买时机和购买住房类型也不相同，需要根据具体情况进行判断。
以下为文字实录：
问：现在上海、南京、苏州等城市“地王”频出，这是否意味着一二线城市房价还将继续上涨呢？
易宪容：当前二线城市的土地价格上涨，主要是房地产开发商预这些地方的房价还上涨，所以他们就敢进入这些城市以更高的价格购买土地，但是情况如何是不确定的，因此，中国房地产价格往往取决于政策，政府调整这种预期可能落空。
问：您对当前的地价泡沫和房价泡沫怎么看？
易宪容：土地价格高涨或土地价格泡沫主要是房价的泡沫所引致，只要房价在上涨，房地产开发商就会预期房价还会上涨，他们就会以更高的价格购买土地，但是这只是预期，情况如何是不确定的。特别是当前房价上涨主要是投资者炒作的结果，主要投资者利用政府信贷优惠和税收优惠涌入市场的结果，如果住房要回归到居住功能，住房是居住的而不是赚钱的那么这种情况就会发生根本性改变。而且目前各地房价已经上涨十几年，要想再上涨上去是不可持续，也是没有现实的经济来支撑的。
问：三线城市的房价未来会上涨吗？
易宪容：三四线城市的房价面临的问题比较大，特别是那些房价一直没有上涨的城市更是问题比较，因为，只有房价在上涨，住房投资者才会涌入市场，如果房价没有上涨，投资者预期这些城市的投资没有价值，他们就不会进入这些市场。目前的情况来看，只有少数消费者购买，所以这些城市的房价要上涨并不容易。
问：现在是买房的最佳阶段吗？未来是买二手房好还是买新房好？
易宪容：买房不买房就看你是买了之后干什么，是投资还是消费？两种情况下，购买者的选择是完全不一样。对于投资者来说，他的目的是为了购买之后能够以更高的价格卖出，所以他们不在于价格高低，也不在于有多少进入市场，而且在于预期房价会不会上涨，只要预期房价会上涨，又可有好的融资杠杆、利率低及借钱容易，他们就会涌入市场。如果预期房价下跌，他们就会退出市场。对于消费者来说，就得看自己的经济实力，房价过高时是无法进入市场的。所以对每一个人来说，购买的时机是不一样的，购买什么住房也是不一样的，都得根本个人的情况来做出不同的判断。
问：现在农村的闲置房屋太多，未来国家有没有相应的措施与办法？
易宪容：农村的空的房子不会有多少问题，因为这些房子一则是自己建造的，与银行没有多少关系；二是造价不高；三是建造的房子使用的时间也不会太长，这些国家都有相应的办法来处理。目前在江苏农村做的比较好，等全国经济好了，这是一个发展方向。
问：二线楼市热度都快赶上一线了。上海深圳经过调控，量价都降了下来，请问老师二线城市的房价什么时候才能下降呢？
易宪容：二线城市的房地产市场调控是必然，不仅二线城市，而且其他所以的城市的住房都要回归到基本功能，这是5月9日人民日报权威人士讲话的核心，只要住房回归基本功能，住房是居住的而不是赚钱的，那么政府就会出台一系列的政策来调整，让整个国家的房价都回归理性，回归到消费。估计今年的房地产政策肯定会朝这个方向走。
问：苏州近日撤销5宗挂牌土地，调控也越来越严厉。想请问老师，以苏州南京等为代表的二线城市是否将再次限购呢？
易宪容：其实限购不限购不是很重要，这种政策只是作表面文章，可能最为重要的还是中央的房地产市场会出现重大调整。因为，这样的房地产炒作最后的结果就会如2015年股市一样，泡沫破灭，让整个房地产市场处于严重风险中，如果房地产泡沫破灭，就可能出现银行危机、金融危机及经济危机，到那时，政府要想控制局面根本就不可能。所以，面对一些城市的房地产疯狂，地方政府是乐观其成，但是中央政府则不是这样，所以调整是必然。
中国到目前为止，都是没有经历过房地产的周期性调整，至于这种调整痛苦不知道，所以地方政府只是把房价疯狂就高兴，但房价越高，未来痛苦就会严重。
一个国家的经济都是离不开市场法则的，中国也是一样，只涨不跌的房价根本就不存在，只不过是什么时候调整而已，这只是时间问题。
现在的国内投资者都存在一个幻想，以为中国的房地产市场价格只会疯狂上涨，没有下跌的时候，因为他们认为政府会让房价不下跌，但是当房价上涨得政府不能让它上涨时，房价下跌也是必然，这时谁可阻挡？
根据当前的态势，中央政府肯定在酝酿新的重大的房地产政策出台，否则权威人士所说让住房回归基本的居住功能就会成为一句空话。
问：中国楼市现在异常火热，未来是否会像当年的日本一样，出现崩盘的可能呢？
易宪容：如果中国的房地产市场还是如一线城市及当前二线城市这样疯狂，最后的结果肯定会比日本有过之而无不及，面临的问题会更大，因为，当前中国的房地产泡沫比日本要大得多，持续的时间在长得多，这也意味着中国的房地产泡沫比日本会更为严重，如果中央政府要让它不崩盘，唯一的方式就是目前让这个泡沫逐渐挤出，逐渐地调整，因为中国房地产市场比当前日本大得多，回旋的空间大得多，这些都为房地产市场调整创造了条件，如果目前中央政府还是没有这个意识，那么让中国房地产市场泡沫自然破灭，问题就会比较大。
而且任何一次金融危机发生，一个房地产泡沫破灭都是不知道的，它往往会由一个小的事件所引发。
问：郑州、哈尔滨等省会城市房价高于周边的省会城市，这合理吗？它们的楼市走势如何？
其实，一个城市的房价，就目前的情况来看，主要是由投机炒作者在主导，投资者进入多，房价就会上升快，投资者进入少房价就上升慢，所以就目前的情况来看，各个城市的房价高低不是最为重要，重要的是政府是否看到问题所在。就事权威人士所认为，房地产要回归基本功能，这时，各个城市的高低就可比较了。就得看这个城市居民的收入水平，目前来说，可比较性不大。当前郑州投机炒作者进入多，房价应当容易上涨。
问：易老师对“土地证续期”这件事，怎么看？
易宪容：这个问题经过讨论已经十分清楚了，根本不会有问题，因为，按照物权法70年后，居民住房的土地使用权肯定会自动续期，不会有多少问题，上个月这个问题抽出来，主要是一些用煽动性的语言，来吓唬民众。所以国内居民一点都不用这个担心。如果网友想更多的了解可以看我的博客，其中有三四篇的相关问题。只要看这些文章，这个问题就十分清楚了，也不用担心。
问：老师，我们这次访谈主要是围绕“地王热”，您方便对近期频繁出现的地王问题以及对应的房价问题，再详细解读一下吗？
易宪容：其实，地王热的问题，主要出在房价疯狂上涨上，只要一些城市的房价在疯狂上涨，那么房地产开发商就会预期这些城市的房价还得上涨，因此，他们就会在这些城市寻找可开发的土地，当很多房地产开发商都涌入这个城市寻找土地时，那么他们都以更高的价格来推高土地的价格，因为如果不这样，他们就可能拍卖不到这些城市的土地，所以这些城市的土地迅速推高了。所以，土地的价格推高最为重要的原因是这些城市的房价上涨，房地产开发商预期这些城市的房价还会上涨，他们就会以更高的价格购买这些城市的土地。而土地的价格推高，又反过来又会影响当前房价上涨，形成价格上涨恶性循环。房价上涨，土地价格处涨，房价上涨，土地的价格再上涨
问：县级城市的房子非常多，价钱不涨也不落，还有上涨或下跌的可能性吗？
易宪容：如果一个城市的住房很多，但其价格不上涨也不下跌，就意味这个城市的完全是由投机炒作主导的市场。在这种情况下，尽管投机者手及房地产开发商手持有很多住房，他们不敢让房子价格下跌，因为价格一下跌，那么住房投机者更会全部退出市场，这些房地产市场面临风险非常大。如果让房价不上涨也不下跌，这时想进入的投机者还在观望，只要风吹草动，这些人又会涌入。所以，这些市场面临的风险非常高，即使这些城市的房价很低，同样如此。投资者得格外小心。
问：农村房地产市场未来有发展潜力吗？
易宪容：农村的房地产没有市场，只要自己住，而且现在绝大多数农民都已经外在，农村的住房的价值更是很低，所以农村的住房没有多少潜力，除非是大城市周边，边远地方农村的住房价值不高。
问：苏州等热点二线城市卖房，什么时候是卖房的最佳时机？
易宪容：在当前的情况下，无论是投资者还是消费者还是慎重为好，因为投资者要等或看政策如何变化，否则就可能是接最后一棒，如果是消费者，房价如此之高，进入购买的支付能力十分有限。
问：热点二线城市的买房的最佳出手时机应该怎么算？我应该买二手房还是新房呢？
易宪容：现在住房市场如此疯狂，主要是投资者进入，厦门更是。在这种情况下，你进入也是投资，你就得预期进入之后购买的住房能不能以更高的价格卖出。如果购买期房，几年后拿到房子，肯定会风险较大，如果购买二手房可能看到清楚时，但是你还得看政府政策是如何，厦门的房地产政策会不会调整，如果房地产政策调整，市场投资者的预期会不会逆转？只有把这些问题理清楚了，你才有确定是否进入市场。如果没有把这些问题搞清楚，进入市场风险会热爱高，特别是当前厦门的房价已经炒作得很的情况下更是如此。
